相談事例 case

相談内容

地元富農の家系である姉妹より、父の他界に続き翌年母も他界したことから、亡母の相続税申告と併せ、空き家となった実家を含む全ての不動産処分、相続財産に係る名義変更手続等、一切の手続をお願いしたいとのご依頼。
現預金を除く相続財産の大半は農地を含む不動産であり、依頼人はどこにどのような不動産を所有しているかさえ判らないとのことであった。

フルサポートサービス対応のポイント

• 相続関係調査は、所在不明の所有不動産の特定から開始。また、空き家となった実家は小規模宅地特例の適用対象とならず、かつ路線価評価額が実勢価格の1.5倍以上と税額アップの最大要因であった。このため、財産評価における「時価」取扱に係る特例を活用し、税額圧縮と手取額が最大で両立する売却シミュレーションに基づき、納税申告期限内でのスピーディーな売却活動を実践。
• 農地等は、予め詳細な市場・行政調査等に基づき購入先の属性を吟味し、農地以外の利用目的での購入先も視野に入れた戦略的売却プランを実行。
• 依頼人の立場に100％立ったワンストップサービスだからこそ可能な、税務申告〜遺産分割、⾦融資産や不動産に係る名義変更・処分に至る“お任せフルサポートサービス”の提供を実現。

フルサポートサービス対応に伴う効果

• 税務・不動産におけるスムーズ、かつスピーディーな連携と、適切な対応策の実行が功奏し、事後対策を何ら講じなかった場合と比べ約40％の相続税圧縮に成功。
• 農地については社会福祉法人への斡旋が成就するなど、全ての不動産で売却想定額を上回り、全体として当初予想に比べ約2.7倍と大幅な手取額のアップに成功。

相談内容

地元資産家のご婦人より、約15年前に相続対策を行ったものの、その後の財産内容や世帯事情の変化を踏まえ、遺言内容についても併せて見直しを行って欲しいとのご依頼。相続財産は賃貸マンション等の不動産が大半を占めており、資産管理会社を設立するなど一通りの相続税対策は行っていた。しかしながら、経年劣化により物件の老朽化が進み、今後の賃貸収入の見通しも不透明であることに加え、子（姉妹）の結婚や孫の誕生等により、遺言内容に対するご婦人の「想い」も変化してきたことから、遺言書の見直しも併せて行いたいとのご希望。

対策のポイント

• 相続財産の過半を占める賃貸用不動産に係る市場調査、建物診断（インスペクション）に基づく適正賃料、維持修繕コスト等の把握。
• 資産管理法人・個人間での鑑定評価に基づく適正時価での資産組換えによる手許流動性（納税資金）の確保、各種税制特例や保険内容見直しに基づく節税効果の検証、及び改善プランの提案。
• ご婦人へのヒアリング実施を踏まえた子や孫たちへの「想い」、ご家族の今後のライフプランに配慮した遺産分割シミュレーションの実施、それらに基づく遺言書の書き換えによる「円満相続」、認知症等万一の場合に備えた民事信託（家族信託）導入による「安心相続」に向けた遺言プランの提案。

対策実施に伴う効果

• 建物診断や市場調査に基づく「適正な」建物維持修繕コストや資本的支出、現時点での「適正な」賃料水準の可視化が可能となったほか、それらに基づく資産構成見直しにより、実現性の高いキャッシュフロー予測と余剰資金の把握も可能となり、納税資金に対する不安も解消。
• 未利用自用地への「小規模宅地の特例」を活用した有効活用プランの提案に基づき、相続税評価額を追加的に15％程度圧縮することに成功したほか、暦年贈与や既存の生命保険契約内容の見直しにより、更なる節税の可能性を確認。
• 相続についての子や孫たちへの「想い」を込めた遺言書への書き換えによる「円満相続」、民事信託の導入による、万一自身が認知症になった場合等における「安心相続」を形として残すことが実現。